Vender inmuebles, paso nº 1: ¿Do it yourself o con agencia?

La razón número 1, por la cual no se vende un inmueble, tiene nombre: SOBREPRECIO

La experiencia demuestra que una casa en precio se vende antes, con menos desgaste (físico y sicológico)  y por más dinero,  que una casa que comienza con un precio alto y la intención de ir bajando hasta llegar al precio correcto. UNA VERDAD COMO UN PINO, DIGO…COMO UN PIANO.

Quería comenzar este blog escribiendo un artículo que detallara los pasos del proceso de venta de una casa y con ello me refiero a cualquier bien inmueble. No es tan fácil como creía. Se trata de ordenar y redactar las ideas que surgen como resultado de más de 25 años de experiencia en el negocio inmobiliario. No soy escritor, así que pido indulgencia y perdonad los errores, con el tiempo y vuestra ayuda intentaré subsanarlos. Decía que la idea original era describir los pasos del proceso pero,  al comenzar, me he dado cuenta que el tema da para escribir un libro gordo así que, para no ser aburrido, lo he sintetizado y dividido en varios artículos, uno para cada paso del proceso.

Dicho esto, comenzaré por el principio asumiendo que ha evaluado sus alternativas, que está motivado y que la decisión está tomada.

Comencemos con la determinación del precio de oferta.

Lo primero que haré será ponerme en el  lugar del dueño de una casa. Como propietarios pensamos que vendiendo la casa por nuestra cuenta,  obtendremos más dinero, ya que, si hacemos el trabajo, nos merecemos el importe de la comisión. Suena bien, ¿verdad?  Es lógico y comprensible pero, ¿conocemos el trabajo?

A priori, vender un inmueble hoy en día, con la incorporación de las nuevas tecnologías, parece una tarea fácil. Determinar un precio, colocar un anuncio, esperar y atender las llamadas, recibir visitas, cerrar un trato con el mejor postor, acudir a la Notaria el día previsto y salir con un talón bancario. ¿Así de fácil?

Quizás no.

Al mejor cirujano se le va el bisturí, al mejor carpintero se le escapa la sierra, al mejor abogado se le pasa una ley o como dice el refrán: al mejor cazador se le va una liebre… y contaban con el conocimiento, la herramienta y la experiencia.

La determinación del precio de venta parece una tarea fácil. Hasta hace muy poco, los propietarios en España acudían a la que yo he llamado la dedo tasación. En pocas palabras, apuntabas con el dedo y decías: si por esta, aquella…  y esa otra, están pidiendo por ejemplo: €300.000, la mía (que es mejor) puede estar en  €350.000. Como sé que van a pedirme rebaja, voy a ofrecerla en €375.000 para poder negociar.  

Afortunadamente, gracias a internet,  la dedo tasación  ha conseguido una sustentación  “objetiva”, esto es, las tasaciones en línea (online). Basta con introducir la dirección del inmueble y te envían un estimado del precio basado en el promedio de las propiedades que se están ofertando en los portales inmobiliarios. La pregunta es: ¿de dónde salieron los precios en los que se basa el promedio?

Las fuentes relevantes sobre el precio de compra venta de los inmuebles se pueden  conocer, de forma general, a través de los boletines publicados por los Registradores de la Propiedad (o las Notarías), en el banco (cuando intervienen – es confidencial) y los informes estadísticos realizados por los portales inmobiliarios.

Para conocer el monto de las transacciones y el promedio de € por m2 para un sector determinado,  tenemos tres alternativas:
a) Entrar en los portales inmobiliarios y realizar una búsqueda por zona filtrando características
b) Contactar a  los vendedores y/o compradores,  o
c) Lo más fácil,  hablar con un experto: el agente o agencia inmobiliaria.

Lo más sensato para tener una buena idea sobre el precio de oferta es acudir a un agente o agencia que realice operaciones en la zona.

¿Por qué? Muy sencillo. El precio comúnmente considerado en una tasación, sin entrar en detalles,  se basa en la media de euros por m2, obtenido al revisar el precio de oferta de venta de inmuebles comparables, en la zona o circundantes, en un momento determinado. No obstante, el precio, siendo objetivo, no considera el valor que, según entiendo, es subjetivo, ya que toma en consideración las particularidades del inmueble, esto es, ubicación, servicios comunitarios, altura, orientación,  vistas, mejoras realizadas, etc., etc. Estos elementos, subjetivos pero reales, pueden confirmar, aumentar o disminuir, los resultados de una tasación.

Un buen agente inmobiliario, que sea parte integrante de la comunidad, no solo conoce los servicios públicos y privados, los comercios, restaurantes, etc., sino que además, y en consecuencia,  está bien informado de la evolución de los precios en la zona. Estas son las personas indicadas para darnos un rango de precio que nos permitirá salir al mercado con un precio de oferta competitivo, razonado y ajustado a la realidad.

Esta consulta, además, no nos cuesta nada… (en otros países se cobra, aquí ES GRATIS).

Llegado a este punto, los más arriesgados diremos,  ya tenemos un rango de precio: ¿Para qué necesito al agente?

No es cierto, lo necesitaremos y mucho, pero comencemos colocando anuncios y a ver qué pasa.

Hemos hablado de un rango de precio pero los propietarios nunca comenzamos con el precio más bajo así que,  a por todo… y como no tenemos prisa, ya tendremos tiempo para rebajar.

Grave error.  Estrategia equivocada.

La razón número 1, por la cual no se vende un inmueble, tiene nombre: SOBREPRECIO

La experiencia demuestra que una casa en precio se vende antes, con menos desgaste (físico y sicológico)  y por más dinero,  que una casa que comienza con un precio alto con la intención de ir bajando hasta llegar al precio correcto. UNA VERDAD COMO UN PINO, DIGO…COMO UN PIANO.

Si piensa en vender un inmueble y quiere una opinión experta, consulte la página sobre nuestros servicios.

No se pierda el próximo artículo: Comercialización online o: Vender una casa usando internet  y también es gratis…

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1 Respuesta

  1. Muy buen artículo. Es muy cierto!

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